Во многих крупных городах все классические индикаторы говорят: жилье должно дешеветь. Население сокращается, стоимость кредитов растет, люди работают дольше. Но объявления о продаже квартир и результаты аукционов по земле показывают совсем другую картину: ценники практически не реагируют.
Ключевое противоречие в том, как приспосабливаются спрос и предложение. Меньше жителей не обязательно означает меньше домохозяйств: более поздние браки, жизнь в одиночку и приток людей в «звездные» города поддерживают спрос на новое жилье, даже если общее число людей уменьшается. Со стороны предложения жесткие правила зонирования, ограничения по высоте застройки и медленные согласовательные процедуры фактически устанавливают потолок для ввода нового жилья, превращая городскую землю в почти фиксированный ресурс. В таких условиях более высокие процентные ставки могут снижать количество сделок, но не сами цены, если продавцы не готовы фиксировать потери в номинальном выражении, а арендодатели перекладывают дополнительные издержки в арендную плату.
Финансовый контур добавляет еще один уровень инерции. В ряде экономик недвижимость по‑прежнему служит предпочтительным способом сбережения, поэтому приток зарубежного капитала, налоговые льготы и государственные гарантии по кредитам поддерживают оценки активов, даже когда фундаментальные показатели слабеют. Это классический пример искаженных предельных эффектов. Более длительная трудовая жизнь расширяет горизонт, на котором можно обслуживать ипотеку, тем самым повышая реальную покупательную способность. Когда монетарная политика ужесточается, но градостроительные правила и поведение инвесторов остаются прежними, рынок жилья может надолго застрять в равновесии с высокими ценами, хотя его демографическая основа постепенно размывается.
